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房地產(chǎn)企業(yè)是如何虛列加大成本費(fèi)用的，大公司是如何處理加大成本費(fèi)用的

來(lái)源：整理 時(shí)間：2022-12-20 01:56:41 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

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1，大公司是如何處理加大成本費(fèi)用的

可以采取以下措施:1,對(duì)費(fèi)用方面(包括水電,工資等方面)采用預(yù)提方法,2,攤銷(xiāo)方面盡量采用一次攤銷(xiāo)3,折舊計(jì)提方面采用稅法許可的年限最短者4,成本結(jié)轉(zhuǎn)方面采用標(biāo)準(zhǔn)成本(制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)考慮全面一點(diǎn))
成本本來(lái)就低，應(yīng)該說(shuō)是很低。你要加成本，只有東拉西扯的來(lái)點(diǎn)了。不過(guò)稅務(wù)局的不是外行，他們心里有數(shù)的，你賺多了，一點(diǎn)不交，到時(shí)候更大的問(wèn)題都要給你找起來(lái)。不是你想那么簡(jiǎn)單。網(wǎng)絡(luò)上，有些事說(shuō)不明白，點(diǎn)到為止。

大公司是如何處理加大成本費(fèi)用的

2，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣節(jié)約成本減少開(kāi)支

降低材料成本作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品是建筑物，從產(chǎn)品成本構(gòu)成來(lái)說(shuō)，材料成本占整個(gè)工程成本的比重最大，一般可達(dá)70％左右，而且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料成本的節(jié)約，是降低工程成本的關(guān)鍵。以下幾點(diǎn)可供開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低材料成本方面作為參考。1．創(chuàng)造規(guī)模優(yōu)勢(shì)。有的集團(tuán)擁有多個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)樓盤(pán)，這樣就可由集團(tuán)牽頭實(shí)行批量采購(gòu)。并且，行業(yè)內(nèi)部可以實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟。2．利用系統(tǒng)整合的思想。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)兩方面可以嘗試，一是確立長(zhǎng)期合作的品牌商家；二是將部分股份投入到需求量大的供應(yīng)商企業(yè)中，更深入地實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化。3．正確處理材料質(zhì)量與成本的關(guān)系。質(zhì)量與成本之間互為因果關(guān)系，但有時(shí)高成本卻是因?yàn)橘|(zhì)量不好造成的。一是廢品損失要加大成本。二是伴隨質(zhì)量低劣出現(xiàn)的維修服務(wù)費(fèi)用的增加。4．做到材料及時(shí)采購(gòu)、及時(shí)使用，不壓庫(kù)。5．利用互聯(lián)網(wǎng)資源，實(shí)行網(wǎng)上招標(biāo)采購(gòu)。運(yùn)用成本企劃思想，實(shí)現(xiàn)源流管理設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化選擇，是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，對(duì)工程成本起著舉足輕重的作用。⒍采用綠色建材。因此，成本管理要伴隨項(xiàng)目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事后分析，同時(shí)在項(xiàng)目的全過(guò)程中，堅(jiān)持實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制的原則。動(dòng)態(tài)控制就是將人工、材料、機(jī)械投入到施工過(guò)程中，收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無(wú)偏離，若無(wú)偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，及時(shí)采取相應(yīng)措施，將成本控制在目標(biāo)限值以?xún)?nèi)。
　 一、嚴(yán)格控制建安成本。建筑安裝成本占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的30％—40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)?？刂平ò渤杀緫?yīng)從五個(gè)方面人手：一是嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)。實(shí)行招投標(biāo)制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是選擇好施工隊(duì)伍。房地產(chǎn)企業(yè)最大的浪費(fèi)是質(zhì)量出問(wèn)題，控制成本首先要控制質(zhì)量成本，只有選擇一個(gè)資質(zhì)好、信譽(yù)高的施工企業(yè)才能確保工程質(zhì)量，減少或杜絕因質(zhì)量問(wèn)題而造成的成本的增加。三是嚴(yán)把合同簽訂關(guān)。在簽訂合同時(shí)要認(rèn)真審查，事先確定好結(jié)算依據(jù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是嚴(yán)格規(guī)定工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如果不能按期、按質(zhì)交房，就要承擔(dān)違約責(zé)任，就會(huì)導(dǎo)致不必要的成本增加。為避免這些事情的發(fā)生，需嚴(yán)格規(guī)定工期，確保工程質(zhì)量。五是嚴(yán)格控制工程簽證，特別是隱蔽工程的簽證。因?yàn)槿绻こ毯炞C把關(guān)不嚴(yán)，管理混亂，隨意簽證、任何人都可以簽證、事后補(bǔ)簽證會(huì)加大工程成本。為控制簽證，必須遵循簽證流程，簽證時(shí)不僅必須有兩人以上，而且應(yīng)及時(shí)辦理，對(duì)弄虛作假的簽證要加重處罰，從而防止隱藏的成本失控。

房地產(chǎn)企業(yè)怎樣節(jié)約成本減少開(kāi)支

3，房地產(chǎn)企業(yè)怎么結(jié)轉(zhuǎn)成本

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤(rùn)。利潤(rùn)該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因?yàn)樯婕暗椒康禺a(chǎn)銷(xiāo)售合同、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、銷(xiāo)售清單、施工合同、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進(jìn)行結(jié)算。 結(jié)算第一步：整理銷(xiāo)售資料，確認(rèn)銷(xiāo)售收入 就是把銷(xiāo)售清單跟賬面上的收款金額進(jìn)行核對(duì)，看看銷(xiāo)售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷(xiāo)售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷(xiāo)售單價(jià)、銷(xiāo)售總價(jià)、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對(duì)一致后，確認(rèn)一下銷(xiāo)售收入和已經(jīng)銷(xiāo)售面積，算出平均單價(jià)。按照.確認(rèn)的銷(xiāo)售收入做憑證：借：預(yù)收賬款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)算第二步：整理工程施工合同清單和結(jié)算單。 這個(gè)步驟比較麻煩，因?yàn)槭┕ず贤容^多，結(jié)算單有的合同可能有，有的可能沒(méi)有。一般應(yīng)該把合同按照成本類(lèi)別分別進(jìn)行整理。也就是按照土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等類(lèi)別，列出清單。清單的要素一般有合同編號(hào)、合同名稱(chēng)、合同金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來(lái)之后，分別算出各個(gè)類(lèi)別合同的結(jié)算數(shù)。結(jié)算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進(jìn)行核對(duì)。各個(gè)類(lèi)別的合同金額與賬面同類(lèi)別的科目余額進(jìn)行核對(duì)，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。 1. 款項(xiàng)已經(jīng)支付，但是施工單位發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具，由于在預(yù)付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話(huà)，督促施工單位在結(jié)算之前，把發(fā)票開(kāi)具過(guò)來(lái)。 2. 施工單位還沒(méi)有結(jié)算，發(fā)票也沒(méi)有開(kāi)具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話(huà)，可以按照國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文進(jìn)行不超過(guò)10%的預(yù)提，進(jìn)入到成本。 3. 施工單位質(zhì)保金發(fā)票沒(méi)有開(kāi)具。這個(gè)可以督促施工單位把質(zhì)保金發(fā)票開(kāi)過(guò)來(lái)。 4. 施工單位因?yàn)槭韬觯嚅_(kāi)了發(fā)票，但是企業(yè)沒(méi)有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。 5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒(méi)有簽合同，也沒(méi)有做結(jié)算。但是實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生。把這一部分成本按照類(lèi)別，添加到合同清單里面。 最后，合同清單金額和預(yù)提之后的賬面金額完全一致。預(yù)提時(shí)候：借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提按照這個(gè)金額結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)成本 結(jié)算第四步：計(jì)算出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本單價(jià)，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷(xiāo)售成本。 這一步最重要的一點(diǎn)是確定結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積，這個(gè)面積應(yīng)該等于可銷(xiāo)售面積+車(chē)庫(kù)面積+開(kāi)發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià)=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品面積 根據(jù)第一步算出來(lái)的銷(xiāo)售金額，計(jì)算出來(lái)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本 產(chǎn)品銷(xiāo)售成本=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià)*已經(jīng)銷(xiāo)售面積 賬務(wù)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 這里面一定要注意，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本是有區(qū)別的，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品歸集的是全部成本對(duì)象，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是發(fā)生的全部的成本。而主營(yíng)業(yè)務(wù)成本僅僅歸集的是已經(jīng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品的成本。只有在全部物業(yè)已經(jīng)售馨，并且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自留物業(yè)的時(shí)候，兩者才相等。 結(jié)算第五步：把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)。這一步跟其他行業(yè)的賬務(wù)處理一樣，不在贅述。

房地產(chǎn)企業(yè)怎么結(jié)轉(zhuǎn)成本

4，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣控制成本

把成本放在顯微鏡下--萬(wàn)科金蝶K/3成本管理軟件應(yīng)用案例 　　如果沒(méi)有經(jīng)歷1999年那次大規(guī)模的業(yè)務(wù)調(diào)整--從多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向以中高檔民宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金也不會(huì)在那個(gè)時(shí)候感到現(xiàn)有財(cái)務(wù)軟件的局限。 　　當(dāng)時(shí)，人們熱衷于談?wù)摰禺a(chǎn)業(yè)的風(fēng)光，很容易忘記這是個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈縱深、流程復(fù)雜的行業(yè)。相對(duì)制造業(yè)而言，該行業(yè)的成本管理牽扯到置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、物業(yè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)，單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般需持續(xù)兩三年的時(shí)間，導(dǎo)致成本核算難度增強(qiáng)；另外的苦惱在于，投資地域的擴(kuò)大和開(kāi)發(fā)面積的劇增令成本的構(gòu)成更加多樣化。 　　因?yàn)閱⒂媒鸬呢?cái)務(wù)管理軟件已有兩年，所以萬(wàn)科希望金蝶開(kāi)發(fā)一個(gè)相應(yīng)的成本管理軟件，以通過(guò)IT技術(shù)和管理手段對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)密的控制。 　　目前，這套名為K/3成本管理系統(tǒng)的軟件已開(kāi)發(fā)到第三期，就如同把成本放在顯微鏡下掌握它的動(dòng)向一樣，萬(wàn)科分布在14個(gè)城市的分公司每天都在可以在異地實(shí)時(shí)了解集團(tuán)的成本和資金動(dòng)向。萬(wàn)科今年的計(jì)劃的開(kāi)發(fā)面積擴(kuò)大為150萬(wàn)平米，比去年遞增30%，但信息遠(yuǎn)程的快捷傳輸使大量工作變得簡(jiǎn)易，每平米的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的誤差從上百元縮減到30元以?xún)?nèi)。 　　這個(gè)案例被形容為“量身定做”，該項(xiàng)目的參與者金蝶公司工程師羅建音更愿意稱(chēng)這個(gè)還在延續(xù)的開(kāi)發(fā)過(guò)程為“客戶(hù)驅(qū)動(dòng)”：“很多靈感都是王文金根據(jù)操作人員的意見(jiàn)提出的。” 　　確認(rèn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)成本 　　具體來(lái)說(shuō)，王文金當(dāng)年主張開(kāi)發(fā)成本管理軟件的原因有三個(gè)：首先，財(cái)務(wù)軟件是一個(gè)事后記錄的過(guò)程，無(wú)法滿(mǎn)足對(duì)于動(dòng)態(tài)成本的要求；第二，財(cái)務(wù)軟件不能展現(xiàn)成本的明細(xì)構(gòu)成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)產(chǎn)生大量的合同，對(duì)每一筆合同、已付金額、何時(shí)支付，財(cái)務(wù)、工程、造價(jià)結(jié)算部門(mén)都要做一套記錄，大量重復(fù)的工作降低了效率；第三，財(cái)務(wù)軟件不能成為供不同部門(mén)查詢(xún)新成本數(shù)據(jù)的公共平臺(tái)。 　　這些不足推動(dòng)了K/3成本管理系統(tǒng)軟件的誕生到歷時(shí)四年的更新，將財(cái)務(wù)軟件曾經(jīng)的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)在成本管理的優(yōu)勢(shì)。最關(guān)鍵之處在于：從成本管理的角度，萬(wàn)科需要即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異。 　　在王文金看來(lái)，目標(biāo)成本管理非常重要。所謂目標(biāo)成本管理，指的是產(chǎn)品方案基本完成、在施工之前預(yù)先定下一個(gè)符合規(guī)劃方案、品質(zhì)要求、效益要求的成本目標(biāo)。目標(biāo)確立之后便成為一個(gè)有效的管理手段：現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本要盡力與之相符，管理者需要系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)、及時(shí)地對(duì)成本進(jìn)行全程監(jiān)控，在出現(xiàn)超付或未付差異的時(shí)候立即在其它地方找到彌補(bǔ)和調(diào)整的空間。 　　這個(gè)看來(lái)簡(jiǎn)單的問(wèn)題曾使萬(wàn)科耗費(fèi)了大量精力去做一些繁瑣的基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作，一個(gè)項(xiàng)目已賣(mài)完但仍有未估計(jì)到的成本還要發(fā)生，急需追加；類(lèi)似的統(tǒng)計(jì)很難完全避免誤差，成本失控最終將導(dǎo)致利潤(rùn)難以估算。 　　為此，整個(gè)系統(tǒng)的核心圍繞著對(duì)合同進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理展開(kāi)：首先劃分已開(kāi)發(fā)成本和待開(kāi)發(fā)成本，一個(gè)項(xiàng)目剛開(kāi)發(fā)時(shí)的較小的已開(kāi)發(fā)成本到完全竣工后待開(kāi)發(fā)成本較小的狀態(tài)，二者彼此消長(zhǎng)的過(guò)程體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加深；已發(fā)生成本中分為合同性成本和非合同性成本，而前者又可進(jìn)一步分為未結(jié)算成本和已結(jié)算成本，未結(jié)算成本指合同正在執(zhí)行當(dāng)中，沒(méi)有定案。顯然，這是個(gè)包括了成本、預(yù)算、合同、變更簽證、結(jié)算、付款管理等全項(xiàng)目的明晰管理系統(tǒng)。 　　其中，王文金認(rèn)為最為重要的是關(guān)于“待發(fā)生成本預(yù)測(cè)”的思想：“沒(méi)有發(fā)生的成本通過(guò)一個(gè)軟件來(lái)作準(zhǔn)確的測(cè)算，這是不容易的。”目前，該方面的開(kāi)發(fā)還在進(jìn)行當(dāng)中。對(duì)社會(huì)協(xié)調(diào)相當(dāng)大的地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)待開(kāi)發(fā)成本的預(yù)測(cè)與核算是掌握成本控制時(shí)機(jī)和空間的關(guān)鍵。 　　據(jù)了解，系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的逐步推進(jìn)來(lái)自于萬(wàn)科和金蝶的密切合作，一方從成本管理實(shí)踐中提煉思路，另一方從技術(shù)層面將之付諸實(shí)現(xiàn)。從2000年以來(lái)，K/3成本管理軟件不定期進(jìn)行更新，隨時(shí)在萬(wàn)科的分公司實(shí)際操作，并以最快時(shí)間收集使用過(guò)程中的問(wèn)題反饋給金蝶的軟件研發(fā)人員，2001年6月的時(shí)候，比較正式的版本開(kāi)始啟用；2002年，萬(wàn)科的員工感受到明顯的差異，不僅每平米的結(jié)算誤差大為縮減，而且大幅度地提高了效率，以上海萬(wàn)科為例，在員工人數(shù)基本穩(wěn)定的情況下，順利完成了比去年增加一倍的工作量。 　　共享信息化平臺(tái) 　　目前，代表K/3成本管理系統(tǒng)軟件行業(yè)適應(yīng)性高度的是三個(gè)“自動(dòng)”：自動(dòng)拆分、自動(dòng)分?jǐn)偵婕暗饺?xiàng)目明晰的要求，而自動(dòng)對(duì)帳功能則是聯(lián)結(jié)財(cái)務(wù)系統(tǒng)和成本系統(tǒng)之間的雙向接口，依靠相互引入的數(shù)據(jù)將成本和財(cái)務(wù)帳進(jìn)行比較，不但可以馬上識(shí)別異常情況出來(lái)；且可以生成歷史數(shù)據(jù)庫(kù)，隨時(shí)與目前項(xiàng)目進(jìn)行集成，以備參考。 　　縱向集成后的成本信息和財(cái)務(wù)信息一樣，需要進(jìn)一步在橫向上建立一個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，使不同地點(diǎn)、不同部門(mén)的管理資料形成信息共享。 金蝶K/3房地產(chǎn)成本管理解決方案是首先在系統(tǒng)里保存每個(gè)分公司的、每個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)，每天從十幾個(gè)城市可以發(fā)到總部來(lái)，公司管理層可實(shí)時(shí)進(jìn)行查詢(xún)，馬上處理異常情況，比如，將深圳和武漢相同項(xiàng)目比較一下，去掉各地定額差異，就可以調(diào)查進(jìn)一步的原因；每一個(gè)合同的簽署，工程和材料的采購(gòu)條款可以互相比較借鑒；同時(shí)，對(duì)于實(shí)際發(fā)生的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異比較，系統(tǒng)提供了進(jìn)一步追蹤出問(wèn)題科目的支持。 　　即時(shí)的異地傳輸功能使萬(wàn)科分布在14個(gè)城市的分公司可以同步了解成本構(gòu)成情況，降低了人員現(xiàn)場(chǎng)了解的差旅費(fèi)用，每天每個(gè)公司把帳目定時(shí)傳到總部，加強(qiáng)了財(cái)務(wù)方面的整體監(jiān)控。 　　事實(shí)上，以前的萬(wàn)科也不乏網(wǎng)絡(luò)信息化的做法，但由于每個(gè)部門(mén)都有編碼規(guī)則，查找繁瑣，重復(fù)性強(qiáng)，在新建的成本信息平臺(tái)上，該系統(tǒng)嚴(yán)格區(qū)分了查詢(xún)權(quán)和錄入修改權(quán)，譬如：簽屬合同工程部獨(dú)享錄入權(quán)，而其它不同層次的管理者通過(guò)統(tǒng)一的查詢(xún)權(quán)限可即時(shí)了解成本信息?？梢哉f(shuō)，對(duì)權(quán)限的合理配置實(shí)現(xiàn)了這一平臺(tái)可操作性。 另外，以成本管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)的管理同時(shí)涉及資金結(jié)算這一重要環(huán)節(jié)。這方面的信息平臺(tái)現(xiàn)已打通。萬(wàn)科的資金結(jié)算中心軟件通過(guò)和總賬系統(tǒng)的接口、在各分公司、結(jié)算中心、銀行系統(tǒng)之間起到了聯(lián)動(dòng)的溝通作用。 　　深化組織職能 　　在王文金看來(lái)，信息乃至公司運(yùn)作的透明化對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)非常重要，這一點(diǎn)也是萬(wàn)科主導(dǎo)推動(dòng)包括成本管理系統(tǒng)在內(nèi)的企業(yè)信息化進(jìn)程的原因之一。他認(rèn)為，透明可以通過(guò)信息的公布達(dá)成，至于公正：“萬(wàn)科有句話(huà)：一件事能完全放到桌面上公開(kāi)來(lái)說(shuō)?！?　　成本管理系統(tǒng)所驅(qū)動(dòng)的批量成本信息的直接溝通也促進(jìn)了公司組織結(jié)構(gòu)的扁平化。扁平化并非一個(gè)簡(jiǎn)單的精簡(jiǎn)層級(jí)的過(guò)程，還包括單個(gè)職能部門(mén)在治理架構(gòu)中定位的深化。1999年以前，和大多數(shù)房地產(chǎn)公司一樣，萬(wàn)科唯一和成本管理相關(guān)的部門(mén)叫做“預(yù)結(jié)算部”。該部門(mén)的工作是進(jìn)行合同預(yù)算和結(jié)算，完成招標(biāo)，成本管理方面的一些責(zé)任仍交于財(cái)務(wù)部，由于財(cái)務(wù)部對(duì)工程結(jié)算不懂行，無(wú)法確定成本的節(jié)約點(diǎn)在哪里。因此，萬(wàn)科將預(yù)結(jié)算部改為成本管理部，王文金回憶說(shuō)：“這是導(dǎo)致我們成本管理方面的一次變革”。 　　具體的做法并不是想象中的取消部門(mén)或人員變動(dòng)，而是職責(zé)本身的擴(kuò)大和延伸。最重要的依然是在全公司范圍內(nèi)樹(shù)立成本管理的思想。在上馬成本管理軟件之前，目標(biāo)成本并沒(méi)有完全實(shí)行開(kāi)來(lái)，成本管理軟件的研發(fā)和試用過(guò)程很大意義上也是對(duì)目標(biāo)成本思想的確立。前期的設(shè)計(jì)、拿地和招標(biāo)時(shí)在成本方面的運(yùn)作?D?D最終的結(jié)果是，公司每個(gè)環(huán)節(jié)的管理都被統(tǒng)攝到了成本管理的主題上去。 　　這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)，能夠跨越地產(chǎn)業(yè)漫長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的部門(mén)是財(cái)務(wù)部門(mén)，對(duì)一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的公司，成本和利潤(rùn)幾乎擁有最強(qiáng)的凝聚力。在組織架構(gòu)的設(shè)計(jì)上，萬(wàn)科也充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)的這個(gè)特性。 　　組建于1998年的IT信息中心擔(dān)負(fù)著統(tǒng)一管理信息化的功能，當(dāng)基于網(wǎng)絡(luò)的信息應(yīng)用發(fā)展到了業(yè)務(wù)運(yùn)作的階段，萬(wàn)科將IT信息中心移至財(cái)務(wù)部。通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)數(shù)據(jù)的匯聚能力將工程管理、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、物業(yè)管理和資金管理整體協(xié)調(diào)起來(lái)，保證公司整體數(shù)據(jù)通暢，這其中，成本管理系統(tǒng)軟件是的基礎(chǔ)系統(tǒng)之一。 　　據(jù)悉，將信息管理和財(cái)務(wù)管理結(jié)合起來(lái)已是新鴻基、華潤(rùn)等大型集團(tuán)通行的做法。普遍認(rèn)為，該做法對(duì)于具有復(fù)雜流程的公司來(lái)說(shuō)更加適宜。不過(guò)，因?yàn)闄?quán)能集中，這些公司必須考慮配以更具操作性的檢審、考核程序來(lái)保證日常管理的順暢和明晰。
　 一、嚴(yán)格控制建安成本。建筑安裝成本占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的30％—40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)?？刂平ò渤杀緫?yīng)從五個(gè)方面人手：一是嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)。實(shí)行招投標(biāo)制度，是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。二是選擇好施工隊(duì)伍。房地產(chǎn)企業(yè)最大的浪費(fèi)是質(zhì)量出問(wèn)題，控制成本首先要控制質(zhì)量成本，只有選擇一個(gè)資質(zhì)好、信譽(yù)高的施工企業(yè)才能確保工程質(zhì)量，減少或杜絕因質(zhì)量問(wèn)題而造成的成本的增加。三是嚴(yán)把合同簽訂關(guān)。在簽訂合同時(shí)要認(rèn)真審查，事先確定好結(jié)算依據(jù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是嚴(yán)格規(guī)定工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如果不能按期、按質(zhì)交房，就要承擔(dān)違約責(zé)任，就會(huì)導(dǎo)致不必要的成本增加。為避免這些事情的發(fā)生，需嚴(yán)格規(guī)定工期，確保工程質(zhì)量。五是嚴(yán)格控制工程簽證，特別是隱蔽工程的簽證。因?yàn)槿绻こ毯炞C把關(guān)不嚴(yán)，管理混亂，隨意簽證、任何人都可以簽證、事后補(bǔ)簽證會(huì)加大工程成本。為控制簽證，必須遵循簽證流程，簽證時(shí)不僅必須有兩人以上，而且應(yīng)及時(shí)辦理，對(duì)弄虛作假的簽證要加重處罰，從而防止隱藏的成本失控。
控制成本？？？還嫌不夠賺錢(qián)？？？

5，怎么樣在房地產(chǎn)做好成本分析

　　1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本　　目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線(xiàn)?！　≡S多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線(xiàn)條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線(xiàn)。所以這種粗線(xiàn)條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。　　目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。　　影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因　　1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：　　基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算?！　×硗猓舱?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過(guò)程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式?！　　坝賱t不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開(kāi)發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯(cuò)的效果。　　2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系：　　從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷(xiāo)售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來(lái)保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”?！　∫?guī)范的目的：　　保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過(guò)制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同?！　?shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問(wèn)題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程?！　∫?guī)范的方法：　　建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)：綜合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹(shù)，作為目標(biāo)成本制訂的基線(xiàn)?！　‰S著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出?！　〗⒁?guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理?！　?.明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系　　“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題?！　≌l(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？　　做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？　　“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”?！　∝?zé)任成本范圍：　　“責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來(lái)自“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹(shù)”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)施?！　∽鳂I(yè)過(guò)程管理：　　明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線(xiàn)?！　‰S著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出。　　3.跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法　　經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制?！　∪珓?dòng)態(tài)成本：　　動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？　　我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚?！　∪绾螌?shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算？——一個(gè)中心，三條主線(xiàn)　　動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹??！　∪龡l主線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布：“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線(xiàn)可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌?！　〕杀竟芾硐到y(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具　　動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢(xún)可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。　　4.業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)　　制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估?！　㈨?xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過(guò)程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門(mén)/崗位在成本控制方面的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。　　成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立：　　在我們完成對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的同時(shí)，還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”。通過(guò)“成本數(shù)據(jù)庫(kù)”的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來(lái)，并對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)的開(kāi)展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用?！俺杀緮?shù)據(jù)庫(kù)”的建立充分體現(xiàn)“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。　　“省錢(qián)就是賺錢(qián)”，誰(shuí)在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰(shuí)就在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)！
土地費(fèi)用，前期費(fèi)用，規(guī)費(fèi)（包括政府收費(fèi)），建安工程費(fèi)用，配套設(shè)施費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，稅金等。
房地產(chǎn)的成本分析很復(fù)雜，牽扯到的行業(yè)很多，要有團(tuán)隊(duì)才行。要是毛估估的話(huà)就是土地+建設(shè)成本+財(cái)務(wù)成本+規(guī)費(fèi)+管理費(fèi)咯。

6，房地產(chǎn)企業(yè)如何降低財(cái)務(wù)成本

樓上回答文不對(duì)題，財(cái)務(wù)成本，不是開(kāi)發(fā)成本。本人房產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)成本要看你的融資結(jié)構(gòu)，其中各項(xiàng)占比例如何股東成本、股東借款、銀行貸款。另與承包商付款結(jié)算條款約定，墊資與否、付款節(jié)點(diǎn)等
1、比較復(fù)雜2、房地產(chǎn)企業(yè)主要成本是什么？土地？材料？人工？3、逐步分析，才能得結(jié)論。4、OK
如何對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)解析　　1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象，要對(duì)企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過(guò)“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤(rùn)，同時(shí)要求提供銀行對(duì)賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對(duì)賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對(duì)，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來(lái)科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤(pán)點(diǎn)企業(yè)的庫(kù)存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對(duì)，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營(yíng)的情況。　　2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購(gòu)房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過(guò)分析相應(yīng)銷(xiāo)售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為?！　?、其它應(yīng)收款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來(lái)，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來(lái)的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無(wú)償對(duì)外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)計(jì)提利息收入。　　4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的可能。這時(shí)要分析企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開(kāi)發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本時(shí)，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開(kāi)發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門(mén)面房在前期銷(xiāo)售時(shí)多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過(guò)預(yù)收賬款科目核算，而通過(guò)其他科目核算的可能。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對(duì)，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷(xiāo)售的情況?！　?、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對(duì)于企業(yè)的注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，金額不會(huì)很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車(chē)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，但流動(dòng)性也相對(duì)大一些。一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開(kāi)發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時(shí)其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來(lái)處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤(pán)點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購(gòu)買(mǎi)的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅及附加的目的?！　?、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對(duì)于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來(lái)說(shuō)企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬(wàn)元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購(gòu)房款因公司經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營(yíng)，而計(jì)入該科目。二是對(duì)于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對(duì)于由于借款利率超過(guò)基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除?！　?、其它應(yīng)付款科目分析。一般來(lái)說(shuō)，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來(lái)，對(duì)于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來(lái)需要注意以下幾個(gè)方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)提利息的利率是否超過(guò)同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門(mén)收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門(mén)收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時(shí)，誰(shuí)開(kāi)具收據(jù)以及分析是否屬于房?jī)r(jià)的組成部分。如果屬于房?jī)r(jià)的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開(kāi)具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長(zhǎng)期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營(yíng)業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長(zhǎng)期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價(jià)往往高于開(kāi)票價(jià)，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時(shí)，以借款或集資款的名義，計(jì)入此科目?！　?、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個(gè)會(huì)計(jì)科目之間都有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過(guò)預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購(gòu)房合同上注明的付款方式，分析判別主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時(shí)間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析收到的預(yù)收款是否及時(shí)足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報(bào)表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對(duì)，兩者金額應(yīng)該一致?！　?、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。如何結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目　　1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)盡可能推遲確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開(kāi)具的正式房屋銷(xiāo)售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對(duì)確認(rèn)收入時(shí)間的理解是必須開(kāi)具正式房屋銷(xiāo)售發(fā)票時(shí)才確認(rèn)，開(kāi)具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對(duì)照2009年新31號(hào)文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時(shí)間和金額分很多情況，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售方式及購(gòu)房戶(hù)的購(gòu)銷(xiāo)合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。　　2、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問(wèn)題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對(duì)于連續(xù)開(kāi)發(fā)或滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開(kāi)發(fā)類(lèi)型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)人為調(diào)低，無(wú)法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫(kù)。在進(jìn)行營(yíng)業(yè)成本分析時(shí)，需要結(jié)合該企業(yè)的測(cè)繪報(bào)告上的總開(kāi)發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時(shí)要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時(shí)，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r(shí)期、同房型、同地段的平均水平來(lái)認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話(huà)，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因?！　?、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測(cè)算，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無(wú)人為加大稅金及附加的行為?！　?、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國(guó)家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)參考值，并結(jié)合同時(shí)期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)情況，分析判斷評(píng)估企業(yè)的毛利率是否合理?　　5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過(guò)高過(guò)低都可能存在問(wèn)題，過(guò)高了可能有虛列支出的情況，需對(duì)大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過(guò)低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒(méi)有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對(duì)象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無(wú)償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計(jì)利息收入?！　?、營(yíng)業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄。現(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時(shí)一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計(jì)入了小金庫(kù)，瞞報(bào)了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤(pán)盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無(wú)形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

7，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行成本核算

如何進(jìn)行成本核算：　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。　　2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.　　3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本將起到非常重要的作用?！　《⒓訌?qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式?！　?.確定成本核算對(duì)象?！　?duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開(kāi)發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類(lèi)，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象?！　?.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。　　正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^(guān)地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。　　4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)?！　?duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開(kāi)發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等?！　?.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算?！　∫淹晖恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)。（2）開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書(shū)，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書(shū)確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷(xiāo)售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷(xiāo)售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷(xiāo)售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。
去百度文庫(kù)，查看完整內(nèi)容>內(nèi)容來(lái)自用戶(hù):樂(lè)樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)｜ ｜開(kāi)發(fā)成本｜（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)｜　｜（二）前期工程費(fèi)｜?。ㄈ┱w建筑安裝工程｜?。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施費(fèi)｜?。ㄎ澹┕门涮自O(shè)施｜?。╅_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用｜　｜（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)｜1.土地出讓金｜項(xiàng)目支付地土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交地地價(jià).｜2.土地整治費(fèi)｜大市政配套費(fèi)及其它土地整治費(fèi)用｜3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)｜土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及轉(zhuǎn)讓、變更登記等手續(xù)費(fèi)｜4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)｜有關(guān)地上、地下建筑物或附著物地拆除及拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、回遷房建造支出等.｜5.土地稅費(fèi)｜繳納地契稅、耕地占用稅、土地閑置費(fèi)、土地變更用途地費(fèi)用支出等｜｜（二）前期工程費(fèi)｜1.咨詢(xún)?cè)u(píng)估費(fèi)｜可行性研究費(fèi)；公證費(fèi)及規(guī)劃、交通、環(huán)境評(píng)估費(fèi)和市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)及委托其它公司所支付地咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)用｜2.勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)｜規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)｜方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)｜施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)｜主體工程施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)等｜勘測(cè)丈量費(fèi)｜包括初勘、詳勘等.主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等.｜其他設(shè)計(jì)費(fèi)｜臨時(shí)
如何進(jìn)行成本核算：　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估?！　?.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.　　3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開(kāi)發(fā)成本將起到非常重要的作用。　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式?！　?.確定成本核算對(duì)象?！　?duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開(kāi)發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類(lèi)，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象?！　?.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目?！　≌_劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。可以客觀(guān)地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。　　4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)?！　?duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開(kāi)發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等?！　?.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。　　已完土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)。（2）開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書(shū)，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書(shū)確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷(xiāo)售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷(xiāo)售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷(xiāo)售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算顯得尤為重要?！　∫?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：　　1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估?！　?.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。　　2.確定成本核算對(duì)象?！　?duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開(kāi)發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類(lèi)，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象?！　?.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目?！　≌_劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等?？梢钥陀^(guān)地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料?！　?.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)?！　?duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開(kāi)發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)偅舫杀竟芾硇枰梢栽侔醇?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等?！　?.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算?！　∫淹晖恋亻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)。（2）開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書(shū)，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書(shū)確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷(xiāo)售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷(xiāo)售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷(xiāo)售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。
成本核算程序一般分為以下幾個(gè)步驟：　?。?）生產(chǎn)費(fèi)用支出的審核。對(duì)發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用支出，應(yīng)根據(jù)國(guó)家、上級(jí)主管部門(mén)和本企業(yè)的有關(guān)制度、規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格審核，以便對(duì)不符合制度和規(guī)定的費(fèi)用，以及各種浪費(fèi)，損失等加以制止或追究經(jīng)濟(jì)責(zé)任?！　。?）確定成本計(jì)算對(duì)象和成本項(xiàng)目，開(kāi)設(shè)產(chǎn)品成本明細(xì)賬。企業(yè)的生產(chǎn)類(lèi)型不同，對(duì)成本管理的要求不同，成本計(jì)算對(duì)象和成本項(xiàng)目也就有所不同，應(yīng)根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)類(lèi)型的特點(diǎn)和對(duì)成本管理的要求，確定成本計(jì)算對(duì)象和成本項(xiàng)目，并根據(jù)確定的成本計(jì)算對(duì)象開(kāi)設(shè)產(chǎn)品成本明細(xì)賬。　?。?）進(jìn)行要素費(fèi)用的分配。對(duì)發(fā)生的各項(xiàng)要素費(fèi)用進(jìn)行匯總，編制各種要素費(fèi)用分配表，按其用途分配計(jì)入有關(guān)的生產(chǎn)成本明細(xì)賬。對(duì)能確認(rèn)某一成本計(jì)算對(duì)象耗用的直接計(jì)入費(fèi)用，如直接材料、直接工資，應(yīng)直接記入“生產(chǎn)成本--基本生產(chǎn)成本”賬戶(hù)及其有關(guān)的產(chǎn)品成本明細(xì)賬；對(duì)于不能確認(rèn)某一費(fèi)用，則應(yīng)按其發(fā)生的地噗或用途進(jìn)行歸集分配，分別記入“制造費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本--輔助生產(chǎn)成本”和“廢品損失”等綜合費(fèi)用賬戶(hù)。　?。?）進(jìn)行綜合費(fèi)用的分配。對(duì)記入“制造費(fèi)用”、“生產(chǎn)成本--輔助生產(chǎn)成本”和“廢品損失”等賬戶(hù)的綜合費(fèi)用，月終采用一定的分配方法進(jìn)行分配，并記入“生產(chǎn)成本--基本生產(chǎn)成本”以及有關(guān)的產(chǎn)品成本明細(xì)賬。　?。?）進(jìn)行完工產(chǎn)品成本與在產(chǎn)品成本的劃分。通過(guò)要素費(fèi)用和綜合費(fèi)用的分配，所發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用的分配，所發(fā)生的各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用均已歸集在“生產(chǎn)成本--基本生產(chǎn)成本”賬戶(hù)及有關(guān)的產(chǎn)品本明細(xì)賬中。在沒(méi)有在產(chǎn)品的情況下，產(chǎn)品成本明細(xì)賬所歸集的生產(chǎn)費(fèi)用即為完工產(chǎn)品總成本；在有在產(chǎn)品的情況下，就需將產(chǎn)品成本明細(xì)賬所歸集的生產(chǎn)費(fèi)用按一定的劃分方法在完工產(chǎn)品和月末在產(chǎn)品之間進(jìn)行劃分，從而計(jì)算出完工產(chǎn)品成本和月末在產(chǎn)品成本?！　。?）計(jì)算產(chǎn)品的總成本和單位成本。在品種法、分批法下，產(chǎn)品成本明細(xì)賬中計(jì)算出的完工產(chǎn)品成本即為產(chǎn)品的總成本；分步法下，則需根據(jù)各生產(chǎn)步驟成本明細(xì)賬進(jìn)行順序逐步結(jié)轉(zhuǎn)或平行匯總，才能計(jì)算出產(chǎn)品的總成本。以產(chǎn)品的總成本除以產(chǎn)品的數(shù)量，就可以計(jì)算出產(chǎn)品的單位成本。 [編輯本段]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：　　1、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用　　由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算不能過(guò)細(xì)（臺(tái)以單幢為單位），因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用?！　。?）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)?！　。?）為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)?！　。?）將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)?！　⊥ㄟ^(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)之中?！　?、正確劃分成本項(xiàng)目　　客觀(guān)地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算?！　楹怂汩_(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶(hù)：　　（1）“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)?！　”举~戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶(hù)應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)，并在二級(jí)明細(xì)賬戶(hù)下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算?！　。?）“4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。　　本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(mén)（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶(hù)?！　“船F(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，就將其列入損益類(lèi)科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀(guān)地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況?！　?、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本　　計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。　　4、按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶(hù)?！　〖唇栌洝敖?jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷(xiāo)售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷(xiāo)售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問(wèn)題，本文以為完全可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的方法和一般步驟依次如下： 1. 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2. 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。 3. 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4. 將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。 5. 編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。6. 正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 7. 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。 8. 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。
文章TAG：房地產(chǎn)企業(yè)是如何虛列加大成本費(fèi)用的房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)

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