按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是受制于地產(chǎn)調(diào)控和銀行向實體經(jīng)濟讓利，銀行會千方百計的保持按揭貸款較高的利率，因此LPR利率下跌，銀行為了保證凈息差，就會提高加點點數(shù)，實際上就是按照原來的基準利率上浮基本不變，或者是小幅下調(diào)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（4月20日-5月18日），全國首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11個基點，按揭貸款利率有兩種方式，一種是浮動利率，一種是固定利率，固定利率的話，不管未來LPR如何變動，貸款利率都是不變的，浮動利率的化是會按照LPR變動而變動的，如果未來LPR上漲，那么按揭貸款利率也跟著同步上漲，但是加點的點數(shù)是維持不變的，比方說最新一期的5年期以上LPR為4.65%，購房者貸款利率是加點80個點，那么利率就是5.45%，未來LPR如果上漲10個點，那么貸款利率就是475 80=555，按揭貸款利率就是5.55%。

1、銀行房貸基準利率降低了，但銀行實際利率不變，這是怎么回事？

首先要明白一點，現(xiàn)在沒有“房貸基準利率”的說法了，可以說“LPR基礎利率”。2019年8月20日以后，新增房貸利率已轉換成LPR利率機制，并且存量房貸也要在2020年3月1日至8月31日全部轉換成LPR模式，新的房貸利率模式：五年期LPR利率 點數(shù)。LPR利率每月20日報價一次，作為新的貸款市場報價利率，

也就是說LPR利率每月在變化，可是你的按揭利率（實際利率）并不一定變化。為什么會這樣呢？1、LPR利率有分一年期和五年期，18家銀行每次報價出來后，五年期LPR利率會結合樓市調(diào)控政策走向，而做出適當?shù)亩▋r，從某種程度上講，五年期LPR并不一定是完全按照市場流動性因素來決定。我們看到自新LPR利率執(zhí)行以來，一年期LPR變化了3次，五年期LPR變了2次，不同期LPR并沒有同時間變化，

此其一。2、房貸執(zhí)行LPR利率，按央行相關規(guī)定，存量房貸選擇固定利率的話，與五年期LPR利率變化無關，而執(zhí)行LPR浮動利率的按揭房貸，可以選擇“重定價周期”，重定價周期至少是一年。也就是說，選擇了“重定價周期”的消費者，只有“重定價日”到了，你的按揭房貸利率才會依據(jù)就近報價的五年期LPR的變化而變化一次，

2、現(xiàn)在LPR降低，而銀行提高住房貸款固定利率加點，后期LPR漲怎么辦？

按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，但是受制于地產(chǎn)調(diào)控和銀行向實體經(jīng)濟讓利，銀行會千方百計的保持按揭貸款較高的利率，因此LPR利率下跌，銀行為了保證凈息差，就會提高加點點數(shù)，實際上就是按照原來的基準利率上浮基本不變，或者是小幅下調(diào)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年5月（4月20日-5月18日），全國首套房貸款平均利率則為5.32%，二套房貸款平均利率為5.63%，均環(huán)比下降11個基點,按揭貸款利率有兩種方式，一種是浮動利率，一種是固定利率，固定利率的話，不管未來LPR如何變動，貸款利率都是不變的，浮動利率的化是會按照LPR變動而變動的，如果未來LPR上漲，那么按揭貸款利率也跟著同步上漲，但是加點的點數(shù)是維持不變的，比方說最新一期的5年期以上LPR為4.65%，購房者貸款利率是加點80個點，那么利率就是5.45%，未來LPR如果上漲10個點，那么貸款利率就是475 80=555，按揭貸款利率就是5.55%。