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不動產(chǎn)融資租賃交什么稅，融資租賃的房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅

來源：整理 時間：2022-12-02 21:00:43 編輯：金融知識 手機版

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1，融資租賃的房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。融資租賃的房屋，以該房產(chǎn)的余值計算征收房產(chǎn)稅。

融資租賃的房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅

2，融資租賃方式購買房產(chǎn)稅收由誰交要交哪些稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）第三條關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅?！　∫虼?，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。我來說一下為什么由租房子的人承擔。因為融資租賃相當于比如A是漁民想買條船，但是A沒錢。但是B是一家融資租賃公司，他知道了A的需求就幫A買了條船，然后讓A分期付款。相當于A向B借錢買了條船。那您覺得誰有義務(wù)交房產(chǎn)稅呢？
例：某（甲）企業(yè)于2009年12月20日將a處房產(chǎn)融資租賃給乙企業(yè)，房產(chǎn)原值500萬元，合同約定租期從2010年1月1日~2013年12月31日，共4年，每年收取租金120萬元。2009年12月30日，企業(yè)又將b處的房產(chǎn)融資租賃給乙企業(yè)，房產(chǎn)原值1000萬元，合同注明租期為5年，每年租金190萬元，沒約定租期開始日。這兩處房產(chǎn)2013年度的房產(chǎn)稅應(yīng)如何繳納？《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，對a處房產(chǎn)，應(yīng)由甲企業(yè)繳納2010年1月的房產(chǎn)稅，即應(yīng)納房產(chǎn)稅＝500×（1－30%）×1.2%÷12＝0.35（萬元），由乙企業(yè)繳納2010年2月1日~2010年12月31日的房產(chǎn)稅，即應(yīng)納房產(chǎn)稅＝500×（1－30%）×1.2%×11÷12＝3.85（萬元）。對b處房產(chǎn)，2010年1月1日~2010年12月31日的房產(chǎn)稅全部由承租人乙企業(yè)繳納，應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（萬元）。

融資租賃方式購買房產(chǎn)稅收由誰交要交哪些稅

3，我國有關(guān)融資租賃方面的稅收政策有哪些

企業(yè)所得稅方面：1、《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條——融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)，租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)。2、第四十七條——以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當提取折舊費用，分期扣除。3、《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第13號)，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。增值稅方面：《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）簡單說就是三檔稅率：有形動產(chǎn)租賃服務(wù)16%；不動產(chǎn)租賃服務(wù)10%；融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)6%。（今年的財稅[2018]32號文整體調(diào)整了增值稅稅率，2018年5月1日起，將17%和11%調(diào)整為16%和10%）1、對有形動產(chǎn)融資租賃、提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退；2、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同、不動產(chǎn)租賃合同，或2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法計稅；3、2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。4、2014年1月1日起，租賃企業(yè)一般貿(mào)易項下進口飛機并租給國內(nèi)航空公司使用的，享受與國內(nèi)航空公司進口飛機同等稅收優(yōu)惠政策，即進口空載重量在25噸以上的飛機減按5%征收進口環(huán)節(jié)增值稅。（財關(guān)稅〔2014〕16號財政部海關(guān)總署國家稅務(wù)總局關(guān)于租賃企業(yè)進口飛機有關(guān)稅收政策的通知）5、環(huán)保設(shè)備稅收額抵免：企業(yè)購置并實際使用《環(huán)境保護專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《節(jié)能節(jié)水專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》、《安全生產(chǎn)專用設(shè)備企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》規(guī)定的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的，該專用設(shè)備的投資額的10%可以從企業(yè)當年的應(yīng)納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)抵免。購置并實際使用的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水和安全生產(chǎn)專用設(shè)備，包括承租方企業(yè)以融資租賃方式租入的、并在融資租賃合同中約定租賃期屆滿時租賃設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方企業(yè)，且符合規(guī)定條件的上述專用設(shè)備。凡融資租賃期屆滿后租賃設(shè)備所有權(quán)未轉(zhuǎn)移至承租方企業(yè)的，承租方企業(yè)應(yīng)停止享受抵免企業(yè)所得稅優(yōu)惠，并補繳已經(jīng)抵免的企業(yè)所得稅稅款。
以下簡要分析我國目前的各項稅收政策制度中，融資租賃交易與一般租賃、買賣交易面對的稅收制度的比較。 （一）融資租賃與一般租賃稅收制度的比較 融資租賃在營業(yè)稅和印花稅上所要繳納的稅金少于一般租賃。但由于融資租賃的支出在會計分錄中被資本化，故不能成為所得稅稅前扣除中的營業(yè)成本，不及一般租賃的租賃支出可抵扣所得稅的應(yīng)納稅所得額。 （1）流轉(zhuǎn)稅。一般租賃中，出租人要繳納租金收入的5%作為營業(yè)稅。而融資租賃中，出租人所要繳納的營業(yè)稅的稅基比一般租賃人的稅基要少。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅函[2000]514號），我國的融資租賃是按照金融業(yè)的稅目征收營業(yè)稅，稅基有抵扣，具體為出租人向承租人收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減去出租人承擔的出租貨物的實際成本后的余額，自2003年1月1日起，其稅率亦為5%。 （2）所得稅。在所得稅稅前扣除方面根據(jù)2007年《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條：“企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：（一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；（二）以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當提取折舊費用，分期扣除”。融資租賃的租賃支出不可作為所得稅稅前扣除，僅可扣除折舊費用；而一般租賃的所有租賃支出都可以扣除。企業(yè)所得稅稅率為25%。在所得稅稅前扣除上，一般租賃可扣除的應(yīng)稅所得額比融資租賃多，但這主要是由于融資租賃的經(jīng)濟實質(zhì)決定其在會計處理上被資本化。 （3）印花稅。出租人和承租人都要繳納合同租金的0.1%作為印花稅。而整個融資租賃交易過程中，出租人和承租人所要繳納的印花稅稅率都低于一般租賃。目前2011年印花稅稅目稅率表中沒有列出融資租賃合同的稅率，實踐中的一般做法是把融資租賃合同的印花稅稅率比照借款合同，稅率為0.005%；購買合同的印花稅比照購銷合同，稅率為0.03%。 （二）融資租賃與一般銷售稅收制度的比較 融資租賃要繳納的稅金在流轉(zhuǎn)稅、印花稅上都低于一般銷售，在所得稅上還享有加速折舊的特別優(yōu)待。 （1）流轉(zhuǎn)稅。一般買賣中，出賣人人要繳納貨物出售的增值部分的17%或13%作為增值稅。而融資租賃將大部分貨款轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨鹦问?，從而只要對其增值部分繳納5%的營業(yè)稅。 （2）所得稅。一般買賣和融資租賃都可以享受折舊抵扣稅收，但融資租賃特別享受加速折舊政策。財政部、國家稅務(wù)總局財gong字[1996]41號規(guī)定，“企業(yè)技術(shù)改造融資租賃方法租入的機器設(shè)備，折舊年限可按租賃期期限和國家規(guī)定的折舊年限孰短的原則確定，但最短折舊年限不短于三年。”不過，企業(yè)采取加速折舊的方法稅前提取折舊，必須報國家稅務(wù)總局批準。加速折舊政策使得企業(yè)可以提前實現(xiàn)稅收抵扣，獲得更多的資金的時間價值。 （3）印花稅。如上一部分分析中所列數(shù)據(jù)，融資租賃合同中轉(zhuǎn)移的價款所要繳納的印花稅比放在購買合同中的那部分價款的印花稅要低。

我國有關(guān)融資租賃方面的稅收政策有哪些

4，不動產(chǎn)融資租賃交什么稅

1、房產(chǎn)稅　　房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從融資租賃的滿足條件可以看出，企業(yè)采用融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，盡管在法律形式上資產(chǎn)的所有權(quán)在租賃期間仍然屬于出租方，但由于資產(chǎn)租賃期基本上包括了租賃資產(chǎn)有效使用年限，承租企業(yè)實質(zhì)上獲得了租賃資產(chǎn)提供的主要經(jīng)濟利益，同時承擔與資產(chǎn)有關(guān)的風險?！　∫虼?，企業(yè)應(yīng)將融資租入資產(chǎn)作為一項固定資產(chǎn)計價入賬，同時確認相應(yīng)的負債，并計提固定資產(chǎn)的折舊。同時，根據(jù)2008年12月28日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2008]152號)明確規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算?！　{稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。財稅[2009]128號文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。因此，本例中承租方乙公司應(yīng)當按照房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅?！　?、印花稅　　在傳統(tǒng)出租業(yè)中，出租人和承租人要簽訂《租賃合同》，按照合同金額的0.1%，雙方要分別繳納印花稅。在融資租賃業(yè)務(wù)中，出租人與供貨商簽訂《購買合同》，出租人與承租人簽訂《購買合同》以及《融資租賃合同》。融資租賃合同的雙方當事人按照合同約定金額的萬分之零點五繳納印花稅，《購買合同》的當事人按照合同金額的萬分之三分別繳納印花稅。在本案例中，與傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)相比出租人甲公司需要繳納3份合同的印花稅，承租人乙公司需要繳納2份合同的印花稅，而且自持房產(chǎn)所有人丙公司也需要繳納1份房屋買賣合同的印花稅，繳納印花稅之多，可見一斑?！　?、增值稅　　在2012年開展至今的“營改增”稅制改革，僅包含了有形動產(chǎn)租賃，沒有包含不動產(chǎn)租賃服務(wù)。納稅人銷售不動產(chǎn)按收取的營業(yè)額全額繳納5%稅率的營業(yè)稅。營業(yè)稅作為一種間接稅，稅負可以轉(zhuǎn)嫁，納稅人與實際稅負人不一致，作為實際稅負人的購買方承擔這筆稅費，而且沒有進項抵扣政策，間接加重了購買方的經(jīng)營負擔。本例中，納稅人是兩份購買合同中的丙公司和甲公司，但最終的稅負都將轉(zhuǎn)嫁到承租方乙公司，從稅負大小來看，這對乙公司極為不利。　　而且，在繳納增值稅或者營業(yè)稅時，還要負擔城市維護建設(shè)稅以及教育費附加。因此，在每一筆融資租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，承租方還要在實際負擔流轉(zhuǎn)稅的同時負擔城市維護建設(shè)稅和教育費附加?！　〉?，在繼續(xù)推進的“營改增”改革中，如果將營業(yè)稅的稅目都涵蓋進來，進而徹底取消營業(yè)稅，這樣，企業(yè)購買或融資租賃不動產(chǎn)和有形動產(chǎn)，處于平等的稅收環(huán)境之下，企業(yè)在增加不動產(chǎn)面臨抉擇時，融資租賃的稅收優(yōu)勢就脫穎而出，鼓勵了不動產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展?！　?、土地增值稅　　根據(jù)融資租賃項目中租賃物產(chǎn)權(quán)可能進行兩次交易的特點，則兩次轉(zhuǎn)讓均需按規(guī)定進行納稅。特別是土地增值稅，實行四級超率累進稅率。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，囿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的限制，各地稅務(wù)部門一般對土地增值稅按1%-2%的固定比例征收，但是對二級市場的轉(zhuǎn)讓，則嚴格核算交易價格與房屋原價的差距并以此為標準進行征收；如果融資租賃期結(jié)束后的第二次轉(zhuǎn)讓扔按實質(zhì)交易的性質(zhì)對待，必將極大增加承租人的交易成本?！　≡诒纠?，承租方最終獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，勢必面臨土地增值稅的繳納。而租賃公司在上次取得房屋所有權(quán)和租賃期結(jié)束出售房屋的過程中，增值稅一進一出兩次征稅，剝奪了金融租賃公司的利潤?！　《?、房地產(chǎn)融資租賃的稅務(wù)風險　　1、警惕融資租賃交易中是否存在價外費用　　通常，計算貨物勞務(wù)涉及的流轉(zhuǎn)稅計稅依據(jù)時，都會確認是否要將價外費用考慮進去。就營業(yè)稅而言，其計稅依據(jù)即營業(yè)額應(yīng)包括全部的價款與價外費用?！　≡诜康禺a(chǎn)售后回租交易中，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)此業(yè)務(wù)的相關(guān)交易文件，評估房地產(chǎn)企業(yè)是否以低于市場公允價值的售價吸引商鋪購買者，使得這些商鋪的購買者在未來一段時期無償或低于市價將商鋪交予房地產(chǎn)企業(yè)進行管理，并由房地產(chǎn)企業(yè)獲得相關(guān)收益。如果經(jīng)審查確實存在這種狀況，那么稅務(wù)機關(guān)就會認為房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商鋪時無償或低于市價取得了購房者日后一段期間不動產(chǎn)的使用權(quán)，即稅法規(guī)定的“其他經(jīng)濟利益”（屬于價外費用的一種）。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)重新核定營業(yè)稅的計稅依據(jù)?！　∨e個例子來說，大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪市場價值為200萬，為了在未來一段時期無償或低于市價得到這些商鋪的管理權(quán)，大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定促銷價為170萬元，條件是以后三年商鋪必須無償交由大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理。稅務(wù)機關(guān)核定營業(yè)稅計稅依據(jù)時，即使此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了170萬，但因為以后三年都享有了商鋪的管理使用權(quán)，這些無形的利益也應(yīng)計入營業(yè)稅的計稅依據(jù)，保障稅收收入。因此，在這種情況下，營業(yè)稅為200×5%＝10萬，而不是原來的170×5%＝8.5萬　　2、謹防計稅基礎(chǔ)與會計核算中的差異　　由于會計制度和稅法存在差異，因此會產(chǎn)生一些列的稅務(wù)風險。就房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)來說，會計處理是把與資產(chǎn)賬面價值相關(guān)的收益遞延到以后各期，但企業(yè)所得稅的處理是于當期確認全部的銷售收入。因此，在房地產(chǎn)銷售當期會形成遞延所得稅資產(chǎn)，留待以后各期轉(zhuǎn)回。鑒于此，每一納稅年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳時應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整?！　∈紫龋瑥亩惙ㄓ嘘P(guān)融資租賃計稅基礎(chǔ)的規(guī)定可以看出，其并未規(guī)定計算最低租賃付款額的現(xiàn)值，這與會計準則的規(guī)定是有差異的。對于售后回租房地產(chǎn)的入賬價值，會計處理時會考慮最低租賃付款額現(xiàn)值以及其他相關(guān)費用，但稅法僅按照實際支付的款項作為資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。由此可見，稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)與會計上該資產(chǎn)的入賬價值是存在差異的，需進行納稅調(diào)整。由于不涉及損益類科目，所以不會產(chǎn)生遞延所得稅?！　〈送?，會計處理要對未確認融資費用加以確認，而稅務(wù)處理并不確認，因此，對于以后年度逐年確認財務(wù)費用的會計處理，稅法上還需要沖回，所得稅的年度匯算清繳也應(yīng)針對此作納稅調(diào)整。對于融資租回房地產(chǎn)的資產(chǎn)折舊，因為回租房地產(chǎn)的價值不同，折舊也會不同，對此年度匯算清繳也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。同時，在會計上未計入資產(chǎn)成本的未確認融資費用，因其實際已經(jīng)包含在計稅基礎(chǔ)中，按規(guī)定應(yīng)當以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額?！　?、產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動的情況下需繳契稅　　《契稅暫行條例》第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：　?。ㄒ唬﹪型恋厥褂脵?quán)出讓；　?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；　?。ㄈ┓课葙I賣；　?。ㄋ模┓课葙浥c；　　（五）房屋交換?！　》康禺a(chǎn)的融資租賃，實質(zhì)上是出租人轉(zhuǎn)移了與其房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風險和報酬的租賃。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方，還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動，因此，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租方應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。

5，不動產(chǎn)經(jīng)營租賃如何繳納增值稅

與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年16 號）中，納稅地點、征收機關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律和原則。 1、納稅地點 前面已經(jīng)說到，納稅人（除自然人以外）應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報納稅。自然人出租不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可。 2、征收機關(guān)根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍由國家稅務(wù)局征收。 3、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策 與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產(chǎn)，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務(wù)。 4、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅。 5、適用范圍 《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。 第二條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權(quán)，而經(jīng)營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內(nèi)的使用權(quán)；融資租賃一般以融資額來計算租金，經(jīng)營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金；融資租入的不動產(chǎn)，在租入方進行會計核算，經(jīng)營租賃方式租入的不動產(chǎn)，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！对圏c實施辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實行不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，機構(gòu)所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省，納稅人每個縣（市、區(qū)）都去預(yù)繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù)排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。 6、一般納稅人出租不動產(chǎn) （一）選擇適用簡易計稅方法 《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產(chǎn)，簡易計稅方法的征收率為5%。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經(jīng)說過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機構(gòu)所在地繳納的稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機構(gòu)所在地申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人（即自然人）”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。 （二）適用一般計稅方法 《辦法》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。 本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，此處將預(yù)征率定為3%，比小規(guī)模納稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)，稅負較原來營業(yè)稅是降低的。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款，因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地的預(yù)征率定為3%，低于5%原營業(yè)稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經(jīng)講過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報期申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù)僅為“其他個人（即自然人）”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍在國稅局預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產(chǎn)，也可以適用一般計算方法，按照該條規(guī)定計算預(yù)繳稅款或應(yīng)納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對于改革前取得的不動產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據(jù)自身實際情況，做出最有于企業(yè)的選擇。 7、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn) 《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動產(chǎn)的增值稅計算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅；第二款明確“其他個人”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)增值稅計算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)的基本規(guī)定是，適用簡易計稅方法，按照5%征收率計算應(yīng)納稅額。三是， 36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號內(nèi)的內(nèi)容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。四是，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠大于住房。個人減按1.5% 計算應(yīng)納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產(chǎn)，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，包括住房，都向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

6，提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃怎樣繳納增值稅

與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年16 號）中，納稅地點、征收機關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律和原則。　　1、納稅地點　　前面已經(jīng)說到，納稅人（除自然人以外）應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳，機構(gòu)所在地申報納稅。自然人出租不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款即可?！　?、征收機關(guān)根據(jù)前面的說明，其他個人出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請注意，僅僅是自然人出租不動產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍由國家稅務(wù)局征收?！　?、對改革前取得的不動產(chǎn)給予過渡政策　　與轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，對老項目均給予過渡政策。老項目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動產(chǎn)，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務(wù)?！　?、過渡政策中增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率　　納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，在原營業(yè)稅政策下，適用5%營業(yè)稅稅率。納稅人出租老項目、老房產(chǎn)，都可以按照過渡政策，采取簡易計稅方法依征收率計稅?！　?、適用范圍　　《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！　〉诙l明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經(jīng)營租賃方式出租不動產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標的物的所有權(quán)，而經(jīng)營租賃的目的僅僅是獲得租賃標的物一段時間內(nèi)的使用權(quán)；融資租賃一般以融資額來計算租金，經(jīng)營性租賃以租賃標的物占用的時間長短來計算租金；融資租入的不動產(chǎn)，在租入方進行會計核算，經(jīng)營租賃方式租入的不動產(chǎn)，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營租賃兩者性質(zhì)完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營性租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！对圏c實施辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實行不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，機構(gòu)所在地申報繳納的方法，將給納稅人帶來極大的辦稅難度。因為公路很長，可能跨好幾個縣（市、區(qū)）甚至跨省，納稅人每個縣（市、區(qū)）都去預(yù)繳稅款，是不可能實現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù)排除在外。這樣就是說，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機構(gòu)所在地直接申報納稅即可，不需要預(yù)繳稅款?！　?、一般納稅人出租不動產(chǎn)　?。ㄒ唬┻x擇適用簡易計稅方法　　《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。　　本款明確了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動產(chǎn)，簡易計稅方法的征收率為5%。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，增值稅屬于價外稅，在價、稅合計相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當于營業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負擔。二是，前面已經(jīng)說過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人在機構(gòu)所在地繳納的稅款，滿足不動產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負擔，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機構(gòu)所在地申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，僅就“其他個人（即自然人）”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代征，因而除其他個人以外的納稅人出租不動產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅款，仍在國稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅?！　。ǘ┻m用一般計稅方法　　《辦法》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行?！　”究蠲鞔_了一般納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，此處將預(yù)征率定為3%，比小規(guī)模納稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負測算顯示，增值稅納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)，稅負較原來營業(yè)稅是降低的。出租不動產(chǎn)原屬于營業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款，因而對于納稅人適用一般計算方法出租不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地的預(yù)征率定為3%，低于5%原營業(yè)稅稅率。二是，納稅地點問題，前面已經(jīng)講過，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅。當增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。增值稅一般納稅人出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報期申報繳納出租不動產(chǎn)的收入，計算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù)僅為“其他個人（即自然人）”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個人以外的納稅人，也就是單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，仍在國稅局預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地后向主管國稅機關(guān)申報納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動產(chǎn)，也可以適用一般計算方法，按照該條規(guī)定計算預(yù)繳稅款或應(yīng)納稅額。也就是說，過渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對于改革前取得的不動產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡易計稅辦法，或者一般計稅方法，納稅人可根據(jù)自身實際情況，做出最有于企業(yè)的選擇?！　?、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)　　《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅?！　”緱l明確了小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動產(chǎn)的增值稅計算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅；第二款明確“其他個人”出租不動產(chǎn)如何計算繳納增值稅。兩款合計，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)增值稅計算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)的基本規(guī)定是，適用簡易計稅方法，按照5%征收率計算應(yīng)納稅額。三是， 36 號文件規(guī)定“個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額”。個人包括個體工商戶和其他個人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個體工商戶”出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號內(nèi)的內(nèi)容，即個體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。四是，出租不動產(chǎn)應(yīng)在不動產(chǎn)所在地納稅，當單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機構(gòu)所在地申報納稅。單位和個體工商戶出租的不動產(chǎn)與其機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，為減輕納稅人的辦稅負擔，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報納稅即可。五是，前已敘及，不動產(chǎn)范圍遠大于住房。個人減按1.5%　　計算應(yīng)納稅額政策僅針對“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），和其他個人出租住房兩部分來規(guī)定。前已提到，其他個人出租不動產(chǎn)，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，包括住房，都向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
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7，企業(yè)融資租賃房產(chǎn)的稅務(wù)處理

1．租賃開始日的會計處理　　第一步，判斷租賃類型　　本例中租賃期（3年）占租賃資產(chǎn)尚可使用年限（5年）的60％（小于75％），沒有滿足融資租賃的第3條標準；另外最低租賃付款額的現(xiàn)值為2 577 100元（計算過程見后）大于租賃資產(chǎn)原賬面價值的90％，即（2 600 000×90％）2 340 000元，滿足融資租賃的第4條標準，因此，A公司應(yīng)當將該項租賃認定為融資租賃?！　〉诙?，計算租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值，確定租賃資產(chǎn)的入賬價值　　本例中A公司不知道出租人的租賃內(nèi)含利率，因此應(yīng)選擇租賃合同規(guī)定的利率8％作為最低租賃付款額的折現(xiàn)率?！　∽畹妥赓U付款額=各期租金之和+承租人擔保的資產(chǎn)余值　　=1 000 000×3+0=3 000 000（元）　　計算現(xiàn)值的過程如下：　　每期租金1 000 000元的年金現(xiàn)值=1 000 000×（P/A，3，8％）查表得知：　?。≒/A，3，8％） [white5]=2.5771　　每期租金的現(xiàn)值之和=1 000 000×2.5771=2 577 100（元）小于租賃資產(chǎn)公允價值2 600 000元?！　「鶕?jù)孰低原則，租賃資產(chǎn)的入賬價值應(yīng)為其折現(xiàn)值2 577 100元?！　〉谌?，計算未確認融資費用　　未確認融資費用=最低租賃付款額-最低租賃付款額現(xiàn)值　　=3 000 000-2 577 100=422 900（元）　　第四步，將初始直接費用計入資產(chǎn)價值　　初始直接費用是指在租賃談判和簽訂租賃協(xié)議的過程中發(fā)生的可直接歸屬于租賃項目的費用。承租人發(fā)生的初始直接費用，通常有印花稅、傭金、律師費、差旅費、談判費等。承租人發(fā)生的初始直接費用，應(yīng)當計入租入資產(chǎn)價值?！　≠~務(wù)處理為：　　20×2年1月1日，租入程控生產(chǎn)線：　　借：固定資產(chǎn)——融資租人固定資產(chǎn) 2 587 100　　未確認融資費用 422 900　　貸：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 3 000 000　　銀行存款 10 000　　2．分攤未確認融資費用的會計處理　　第一步，確定融資費用分攤率　　由于租賃資產(chǎn)的入賬價值為其最低租賃付款額的折現(xiàn)值，因此該折現(xiàn)率就是其融資費用分攤率，即8％?！　〉诙?，在租賃期內(nèi)采用實際利率法分攤未確認融資費用　　第三步，會計處理為：　　20×2年12月31日，支付第一期租金：　　借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 1 000 000　　貸：銀行存款 1 000 000 　　　　20×2年1～12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務(wù)費用為：　　206 168÷12=17 180.67（元）。　　借：財務(wù)費用 17 180.67　　貸：未確認融資費用 17 180.67 　　　　20×3年12月31日，支付第二期租金：　　借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 1 000 000　　貸：銀行存款 1 000 000 　　　　20×3年1～12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務(wù)費用為：　　142 661.44÷12=11 888.45（元）。　　借：財務(wù)費用 11 888.45　　貸：未確認融資費用 11 888.45　　　　20×4年12月31日，支付第三期租金：　　借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款 1 000 000　　貸：銀行存款 1 000 000　　　　20×4年1～12月，每月分攤未確認融資費用時，每月財務(wù)費用為：　　74 070.56÷12=6 172.55（元）?！　〗瑁贺攧?wù)費用 6 172.55　　貸：未確認融資費用 6 172.55　　　　3．計提租賃資產(chǎn)折舊的會計處理　　第一步，融資租入固定資產(chǎn)折舊的計算　　第二步，會計處理　　20×2年2月28日，計提本月折舊=813 088.57÷11=73 917.14（元）　　借：制造費用——折舊費 73 917.14　　貸：累計折舊 73 917.14 　　　　20×2年3月～20×4年12月的會計分錄，同上?！　「鶕?jù)合同規(guī)定，由于A公司無法合理確定在租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)的所有權(quán)，因此，應(yīng)當在租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中的較短的期間內(nèi)計提折舊。本例中租賃期為3年，短于租賃資產(chǎn)尚可使用年限5年，因此應(yīng)按3年計提折舊。同時，根據(jù)“當月增加的固定資產(chǎn)，當月不提折舊，從下月起計提折舊”這一規(guī)定，本租賃合同應(yīng)按35個月計提折舊，即20×2年應(yīng)按11個月計提折舊，其他2年分別按12個月計提折舊?！　?．或有租金的會計處理　　20×3年12月31日，根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)向B公司支付經(jīng)營分享收入100 000元：　　借：銷售費用 100 000　　貸：其他應(yīng)付款—— B公司 100 000 　　　　20×4年12月31日，根據(jù)合同規(guī)定應(yīng)向B公司支付經(jīng)營分享收入150 000元：　　借：銷售費用 150 000　　貸：其他應(yīng)付款——B公司 150 000 　　　　5．租賃期屆滿時的會計處理　　　　20×4年12月31日，將該生產(chǎn)線退還B公司：　　借：累計折舊 2 587 100　　貸：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn) 2 587 100
《企業(yè)會計準則第21號——租賃》規(guī)定，在一項租賃中，如果實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風險和報酬的租賃，則可稱為融資租賃。出租人對融資租賃的賬務(wù)處理為：在租賃期開始日，出租人應(yīng)當將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應(yīng)收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保余值之和與其現(xiàn)值之和的差額確認為未實現(xiàn)融資收益。 融資租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理方面，國家稅務(wù)總局《關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅函[2000]第514號）規(guī)定，對經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù)，無論租賃的貨物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給承租方，均按《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅，不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。下面舉例說明出租方未取得融資租賃權(quán)開展租賃業(yè)務(wù)的會計處理和稅務(wù)處理。 2007年11月，柯瑞公司（未經(jīng)中國人民銀行批準經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)，屬增值稅一般納稅人）和乙公司簽訂了一項租賃合同，由柯瑞公司出資購入設(shè)備一臺，以租賃方式租給乙企業(yè)。租賃合同規(guī)定設(shè)備于2008年1月1日運抵乙企業(yè)，租賃期為5年，每年年末支付租金35100元，租賃期滿設(shè)備歸承租企業(yè)。2008年1月1日設(shè)備運抵乙企業(yè)，當日的公允價值為100000元，預(yù)計使用5年。 - 分析：①判斷租賃類型：租賃期屆滿時，租賃設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人，滿足租賃新準則第六條第一款的規(guī)定，該項租賃應(yīng)認定為融資租賃。 ②由于該項租賃合同規(guī)定設(shè)備的所有權(quán)最終轉(zhuǎn)移給承租企業(yè)，按稅法規(guī)定，柯瑞公司的此項租賃行為應(yīng)納增值稅。在納稅義務(wù)時間的確認上，根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，對于采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為按合同約定的收款日期的當天。 ③租賃內(nèi)含利率為22.3%（計算過程略）。 1.租賃開始日的會計處理 最低租賃收款額＝租金×期數(shù)＋行使優(yōu)惠購買權(quán)支付的金額＝35100×5＋0＝175500（元）。 借：應(yīng)收融資租賃款175500 貸：融資租賃資產(chǎn)100000 遞延收益75500. 2.未實現(xiàn)融資收益分配的會計處理 （1）未確認融資收入分配表（實際利率法） 2008年1月1日，租賃投資凈額余額100000元。 2008年12月31日，租金35100元，確認的融資收入22300元，租賃投資凈額減少額12800元，租賃投資凈額余額87200元。 2009年12月31日，租金35100元，確認的融資收入19445.6元，租賃投資凈額減少額15654.4元，租賃投資凈額余額71545.6元。 2010年12月31日，租金35100元，確認的融資收入15954.67元，租賃投資凈額減少額19145.33元，租賃投資凈額余額52400.27元。 2011年12月31日，租金35100元，確認的融資收入11685.26元，租賃投資凈額減少額23414.74元，租賃投資凈額余額28985.53元。 2012年12月31日，租金35100元，確認的融資收入6114.47元，租賃投資凈額減少額28985.53元，租賃投資凈額余額為0. 作尾數(shù)調(diào)整（由于實際利率法不是采用直線法以平均分配的方式確認融資收入，所以最后一年須作尾數(shù)調(diào)整）：6114.47＝35100－28985.53；28985.53＝28985.53－0. （2）2008年1月～12月，每月確認融資收入時（22300÷12＝1858.33）： 借：遞延收益——未實現(xiàn)融資收益 1858.33 貸：主營業(yè)務(wù)收入——融資收益 1858.33. 3.2008年12月31日，收到第一期租金時： 借：銀行存款 35100 貸：應(yīng)收融資租賃款35100 借：主營業(yè)務(wù)收入5100（35100÷1.17×17%） 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）5100. 通過上述涉稅會計處理，從而實現(xiàn)了“遞延收益——未實現(xiàn)融資收益”租賃期內(nèi)以不含稅金額分配。這樣處理也符合所得稅的處理規(guī)定，因按企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)就租賃凈收益繳納所得稅。 2009年～2012年的會計處理分錄同2008年（2）、3，只是遞延收益的計量金額須按實際利率法確認的租期內(nèi)各租金收取期應(yīng)分配的未實現(xiàn)融資收益金額計量。 另外，整個租賃期企業(yè)開展此項融資租賃實際繳納增值稅＝35100×5÷（1＋17%）×17%－100000×17%＝8500（元）。
文章TAG：不動產(chǎn)融資租賃交什么稅不動不動產(chǎn)動產(chǎn)融資

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