房地產(chǎn)升值和信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成房地產(chǎn)泡沫。的，中國(guó)樓市是有其特色的（之前任先生已經(jīng)談透了），但無(wú)論如何，房?jī)r(jià)收入比和租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的相對(duì)精確的標(biāo)尺，考慮到中國(guó)特色的話（如還沒(méi)有全面開(kāi)征房產(chǎn)稅），可以稍作修正，如房?jī)r(jià)收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再來(lái)衡量一下中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，有的話泡沫有多大吧。

1、中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，有的話泡沫有多大？

謝謝問(wèn)答的邀請(qǐng)！恰好，前天，被華爾街日?qǐng)?bào)一篇《中國(guó)面臨史詩(shī)級(jí)樓市泡沫難題》刷屏，其中提到，疫情之下，由于擔(dān)心其他投資會(huì)受到全球經(jīng)濟(jì)放緩的影響，許多投資者將更多資金投入中國(guó)樓市以求避險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，由此產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫是史無(wú)前例的。事實(shí)上，目前中國(guó)樓市市值規(guī)模高達(dá)65萬(wàn)億美元，超過(guò)美歐日房地產(chǎn)的總和——60萬(wàn)億美元，

有網(wǎng)友說(shuō)，按人口，美國(guó)30×4=120億，日本10×10=100都大于中國(guó)的60萬(wàn)億，中國(guó)相當(dāng)于美國(guó)的一半，日本的60%，只比歐盟稍高一點(diǎn)，好象挺正常的。我立刻簡(jiǎn)單地回復(fù)，這位，房?jī)r(jià)泡沫不是按人口計(jì)算，而是按房?jī)r(jià)收入比和租售比的，請(qǐng)注意，中國(guó)人均收入是歐美日的五-七分之一正好借著此問(wèn)題，再普及一下房?jī)r(jià)泡沫是如何評(píng)估的。

一般而言，兩大指標(biāo)：1、房?jī)r(jià)收入比：平均房?jī)r(jià)除以平均家庭年收入制定“房?jī)r(jià)收入比”的目的，正是基于世界各國(guó)家庭年收入的差異，才并未使用一個(gè)具體的數(shù)字，來(lái)判斷全球的合理房?jī)r(jià)，這恰恰就是從“安居樂(lè)業(yè)”的因素來(lái)考量的，在美國(guó)和北歐，房?jī)r(jià)收入比一般保持在3到4倍；其他西歐國(guó)家因人口雖密度較大，房?jī)r(jià)收入比常年維持在4到5倍之間。

這符合歐美人的生活方式——最多只能將稅后收入的30%用于房子支出，這是他們安居樂(lè)業(yè)的基本保證，由于前些年來(lái)次貸推高了美國(guó)房?jī)r(jià)，令美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一度（2006年7月美國(guó)房市破滅之前）突破了5倍，高處不勝寒，結(jié)果由于“房?jī)r(jià)收入比”的“地心引力”而轟然下跌。目前又回到了4倍以下，2、租售比：房?jī)r(jià)和月租金的比值（也可定義為房?jī)r(jià)和年租金之比）比如一棟市值100萬(wàn)的房子，假如月租金為5000元，那么其租售比就是200倍。

而國(guó)際上通用的合理租售比值為：舊的公寓大樓是120倍（因?yàn)槭杖〉墓芾淼荣M(fèi)用和樓齡成正比)、新公寓大樓是140倍，獨(dú)立的house（別墅）、或連體鎮(zhèn)屋是160倍，如果計(jì)算得出的數(shù)字低于這些比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)是合理的，而一旦超出這個(gè)比值，說(shuō)明房?jī)r(jià)被高估，也就是說(shuō)有泡沫之嫌了。從金融上來(lái)說(shuō)，房租不能借貸，必須以現(xiàn)金全款支付，房租必須依照真正的供求關(guān)系而定，

也就是說(shuō)，房租所反映出來(lái)的，才是百姓在房子這一商品上的真正承受力。一旦房租漲到房客租不起的時(shí)候，就真的租不起了！每次提出用房?jī)r(jià)收入比或租售比來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫時(shí)，總有人不同意，說(shuō)中國(guó)的具體情況不一樣，是的，中國(guó)樓市是有其特色的（之前任先生已經(jīng)談透了），但無(wú)論如何，房?jī)r(jià)收入比和租售比是衡量房?jī)r(jià)是否合理的相對(duì)精確的標(biāo)尺，考慮到中國(guó)特色的話（如還沒(méi)有全面開(kāi)征房產(chǎn)稅），可以稍作修正，如房?jī)r(jià)收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再來(lái)衡量一下中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫，有的話泡沫有多大吧。

2、中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)是怎樣的？需不需要警惕房地產(chǎn)泡沫？

中國(guó)未來(lái)3~5年內(nèi)，房地產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)緩慢下降，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，凡是泡沫都會(huì)破裂，所以要警惕的。房地產(chǎn)的發(fā)展和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，目前海外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)步入了下降通道，特別是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家受疫情影響，可能會(huì)連續(xù)兩三年經(jīng)濟(jì)萎靡不振。國(guó)外的經(jīng)濟(jì)也會(huì)傳導(dǎo)到我國(guó)國(guó)內(nèi)，影響到房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，所以說(shuō)未來(lái)3~5年，房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)緩慢下跌的趨勢(shì)。

現(xiàn)在你看官方公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，70城房?jī)r(jià)大約有50城在上漲，只有不到20個(gè)在下降，實(shí)際狀況可能恰好相反，真正房?jī)r(jià)其實(shí)是在下降的，連北上廣深的房?jī)r(jià)都已經(jīng)開(kāi)始了，下降到了北上廣深，除了疫情期間深圳下降的比較晚之外，疫情過(guò)后，深圳據(jù)說(shuō)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的情況。其他三個(gè)城市，北京上海廣州都出現(xiàn)了一定程度的下降，可是我國(guó)官方公布的數(shù)據(jù)確實(shí)在上漲，這是不對(duì)的，大家有空到二手房中介轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)就能夠知道了，現(xiàn)在的二手房中介基本上門(mén)可羅雀，沒(méi)什么人在里面看，也沒(méi)什么人在里面上班，不像以前特別熱鬧，這就是個(gè)問(wèn)題，而且你站在門(mén)口，他們特別熱情，這也是一個(gè)問(wèn)題。