房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對(duì)你自己的房貸利率影響是不一樣的。一是央行的基準(zhǔn)利率；二是商業(yè)銀行的上浮比例，這兩個(gè)決定了房貸利率的高低，第二種情況，央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但是銀行銀行自己的利率調(diào)整了，那你的房貸利率不會(huì)有影響，銀行貸款利率在簽訂的時(shí)候，一般都會(huì)有明確的合同規(guī)定，利率是以你簽訂合同當(dāng)日銀行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，并進(jìn)行上浮或者下浮，如果未來央行基準(zhǔn)利率調(diào)整了，你的貸款利率才會(huì)跟著調(diào)整，如果未來央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，不管銀行房貸利率是上調(diào)還是下調(diào)都不會(huì)對(duì)你的房貸利率產(chǎn)生影響。

1、房貸利率下降了，以前貸款的利率怎么算？

房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對(duì)你自己的房貸利率影響是不一樣的。第一種情況是央行調(diào)整基準(zhǔn)利率，房貸利率也會(huì)跟著調(diào)整如果央行調(diào)整基準(zhǔn)利率的話，那你的房貸也會(huì)跟著調(diào)整，比如你先前辦理房貸的時(shí)候，貸款利率是在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮百分之10%，實(shí)際的利率就是5.39%，如果明年央行把基準(zhǔn)利率下調(diào)到4.65%，那你的房貸也會(huì)跟著調(diào)整，當(dāng)然調(diào)整的主要是基準(zhǔn)利率，上浮10%的部分是不會(huì)調(diào)整的，調(diào)整之后，你實(shí)際的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

對(duì)于調(diào)整的時(shí)間不同的銀行規(guī)定不一樣，目前調(diào)整時(shí)間點(diǎn)主要有三種方式：一種是在每年的1月1號(hào)進(jìn)行調(diào)整，比如央行在2019年7月1日進(jìn)行調(diào)整基準(zhǔn)利率，那銀行就會(huì)在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率進(jìn)行調(diào)整，一種是在合同月進(jìn)行調(diào)整，比如你是在2016年9月簽訂的房貸合同，央行在2019年7月1日進(jìn)行基準(zhǔn)利率調(diào)整之后，那銀行會(huì)在2019年9月還款日的時(shí)候把你的利率調(diào)整到最新的利率。

一種是次月進(jìn)行調(diào)整，這種情況一般是在央行調(diào)整基準(zhǔn)利率之后的第二個(gè)月進(jìn)行調(diào)整，比如央行在2019年7月1日調(diào)整基準(zhǔn)利率，那銀行會(huì)在2019年8月份你的還款日時(shí)進(jìn)行調(diào)整，第二種情況，央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，但是銀行銀行自己的利率調(diào)整了，那你的房貸利率不會(huì)有影響。銀行貸款利率在簽訂的時(shí)候，一般都會(huì)有明確的合同規(guī)定，利率是以你簽訂合同當(dāng)日銀行基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，并進(jìn)行上浮或者下浮，如果未來央行基準(zhǔn)利率調(diào)整了，你的貸款利率才會(huì)跟著調(diào)整，如果未來央行沒有調(diào)整基準(zhǔn)利率，不管銀行房貸利率是上調(diào)還是下調(diào)都不會(huì)對(duì)你的房貸利率產(chǎn)生影響，

2、銀行下調(diào)房貸利率，已貸款的利息會(huì)變少嗎？

房貸利率的決定因素主要有兩點(diǎn)：一是央行的基準(zhǔn)利率；二是商業(yè)銀行的上浮比例，這兩個(gè)決定了房貸利率的高低。央行的基準(zhǔn)利率我國的央行特指中國人民銀行，全國各家商業(yè)銀行的存貸款利率都是在中國人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)節(jié)的，下圖系目前央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率表。我們與銀行簽訂的按揭貸款合同上對(duì)于貸款利率的描述如下：貸款利率按照央行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮或下浮**（比如10%或者20%），

假設(shè)你原本與銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。如果說2019年10月1日，央行將五年期的基準(zhǔn)貸款利率下調(diào)為4.8%，那么2020年1月1日起（一般銀行調(diào)整貸款利率都是次年1月1日起調(diào)整），你的住房貸款利率就自動(dòng)變?yōu)榱耍?.8%*1.2=5.76%，較原來的5.88%減少了0.12個(gè)百分點(diǎn)，相應(yīng)的你的貸款利息也會(huì)變的比原來少，

商業(yè)銀行的上浮比例上浮比例就是我們上述例子中的20%，上浮比例不歸央行管，而是各個(gè)商業(yè)銀行（比如中農(nóng)工建交這些）自主決定的。上浮比例一旦放款后則不允許在做調(diào)整，舉個(gè)例子：仍然假設(shè)你原本與A銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以來由于市場(chǎng)行情不好，房貸客戶大幅度減少，為了競爭客戶，A銀行下發(fā)文件對(duì)于新申請(qǐng)的房貸客戶，其貸款利率統(tǒng)一執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，那么小明這時(shí)候申請(qǐng)房貸時(shí)，他的利率僅為：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49個(gè)百分點(diǎn)，

由于你原來的貸款合同已經(jīng)放款了，銀行是不會(huì)再做修改的，所以此時(shí)你的利息不會(huì)減少，仍然還原來維持一樣。當(dāng)然反過來，假設(shè)市場(chǎng)行情很好，銀行上調(diào)上浮比例為30%，那么小明此時(shí)貸款的利率變?yōu)椋?.9*1.3=6.37%，而你的利率會(huì)仍然保持在5.88%不變，所以商業(yè)銀行這個(gè)是公平的，總結(jié)銀行下調(diào)房貸利率，已貸款的利息會(huì)不會(huì)變少，最關(guān)鍵的因素在于調(diào)整的是央行的基準(zhǔn)利率還是銀行的上浮比例，基準(zhǔn)利率變化的話，你的利率也會(huì)跟著變，但如果是商業(yè)銀行的上浮比例變化的話，你的利率是不會(huì)變的。