曾經(jīng)有一句話叫做一鋪養(yǎng)三代，而現(xiàn)在大家常常說三代養(yǎng)一鋪。現(xiàn)在最后悔的人是購買商鋪的人，現(xiàn)在的商鋪在手里是租不出去，賣不出去，只能是“一鋪坑三代”，首先產(chǎn)權(quán)是永久的，不管您是商業(yè)還是住宅，“一鋪養(yǎng)三代”淪為“一鋪坑三代”，現(xiàn)在的商鋪投資徹底涼了。

1、為什么有人說“一鋪養(yǎng)三代是廣告，三代養(yǎng)一鋪是現(xiàn)實”？

曾經(jīng)有一句話叫做一鋪養(yǎng)三代，而現(xiàn)在大家常常說三代養(yǎng)一鋪。看到別人賺得盆滿缽滿，而自己還在尋找租戶，這心里落差不是三言兩語能夠說得清楚的！其實，大家都知道，買商鋪時最先應(yīng)該考慮的是地段問題，商鋪賺不賺錢的關(guān)鍵也在這里！問題是很少有人能吃透這個點，結(jié)果導(dǎo)致盲目下叉，商鋪變傷鋪！那么，該怎樣甄別商鋪地段的好壞呢？老司機(jī)說：買商鋪首先要明白，做投資不外乎控制風(fēng)險和提升收益，

一、先說如何風(fēng)險控制。商鋪基本分為三個類型，首先是商業(yè)中心的商鋪，這里面就包含各種購物廣場和專業(yè)賣場、批發(fā)市場等，這種商鋪成熟度高，但同質(zhì)化比較大，所以風(fēng)險也最高。如果資金有限，這類型的商鋪就盡量不考慮，如果資金充足，那么盡量選一層電梯出入口的位置，這樣風(fēng)險也能相對降低一些，第二種是道路兩側(cè)的商鋪，這又有主干道和非主干道的區(qū)別。

主干道上的商鋪風(fēng)險其實相當(dāng)高，別看人流量大，但是車輛是否停留、停留時長的不確定性太大，留不住人，流量再大也白搭，其實很多一二線城市主干道上的商鋪店面更新速度很快，仔細(xì)觀察就看得出來！另外一種就是普通道路上的商鋪，如果道路比較狹窄，車速較慢，道路兩側(cè)還有停車位，這種鋪子的風(fēng)險就會降低很多。最后一種是居民區(qū)、高校周邊的商鋪，一般也叫社區(qū)商業(yè)，因為人流量十分穩(wěn)定，這種商鋪風(fēng)險最低，如果一個鋪子能輻射幾個小區(qū)，那這種更是上品了！二、再講投資回報的問題，

這里就要考慮兩個因素，一個是租售比的問題，一個是客流量的問題。一個決定你現(xiàn)階段的投資收益，一個決定未來的升值空間，一般來說，一個區(qū)域的租售比都差不多，你可以自己親自跟周邊的店家聊聊。三十年是正常鋪子租金情況，下手前可以再三琢磨一下，二十五年屬于中等偏上，可以考慮位置好一些的鋪子，如小區(qū)入口的位置。二十年基本可以馬上下叉了，

客流的問題不用說當(dāng)然是越多越好。但新開發(fā)的項目怎么去預(yù)判它的客流呢？這個就要看項目周邊的情況了，如果該項目周邊小區(qū)入住率都很高，那么這個項目不會有太大問題，除了實地探訪，還有一個技術(shù)流的方法。那就是打開手機(jī)地圖，右上角有個圖層。買商鋪，其實就是一種投資，是否可做，就看3要素：投資成本、投資回報、投資周期，

商鋪的投資周期是固定的。關(guān)鍵就是投資成本和投資回報，這2點，又總結(jié)起來歸為2個要素：銷售單價和租賃單價（租金）。這2點又如何關(guān)聯(lián)呢？記好下面這個公式：租金*12年回報率=銷售單價大多數(shù)商鋪都是帶租銷售，也就是賣的時候，其實已經(jīng)租出去了，租金當(dāng)然也已經(jīng)定了，當(dāng)租金確定的時候，年回報率最低得高于銀行同期存款利率吧？那么單價是不是可以算出來了？舉個例子吧你要買的這件商鋪，被開發(fā)商以30元/平方米/月的租金租出去了。

用30*12