每次調(diào)控有效果的時(shí)候都會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相沖突。房地產(chǎn)調(diào)控不實(shí)行一城一策的后果大家應(yīng)該知道我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最早開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，大多數(shù)都是上面制定，下面執(zhí)行的方式來(lái)進(jìn)行的，這樣的模式一直從2003年到2016年14年，這樣的結(jié)果有好處也有壞處幾點(diǎn)愚見(jiàn)。

1、房地產(chǎn)調(diào)控為什么要因城施策，一城一策呢？

感謝邀請(qǐng)回答這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)行一城一策是近幾年的事情，包括今年兩會(huì)后基本上各地都是在進(jìn)行各自的調(diào)控。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察，房地產(chǎn)調(diào)控不實(shí)行一城一策的后果大家應(yīng)該知道我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最早開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，大多數(shù)都是上面制定，下面執(zhí)行的方式來(lái)進(jìn)行的，這樣的模式一直從2003年到2016年14年。

這樣的結(jié)果有好處也有壞處幾點(diǎn)愚見(jiàn)：第一、每次調(diào)控有效果的時(shí)候都會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相沖突，最明顯的例子就是2005年開(kāi)始的“國(guó)八條”和2006年建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，頒布“國(guó)六條”以及2007年，央行進(jìn)行了六次加息、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%，創(chuàng)20多年歷史新高；國(guó)家繼續(xù)從金融、稅收、土地等方面入手，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面調(diào)控。

可以說(shuō)這次調(diào)控力度不可謂不大，效果也是很明顯的，2007年下半年不少地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)優(yōu)惠打折等變相下調(diào)或直接下調(diào)的現(xiàn)象。但是好景不長(zhǎng)，2008年美國(guó)的次貸金融危機(jī)席卷全球，我國(guó)為了避免失業(yè)潮的發(fā)生不得不放松了對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)再次迎來(lái)了一波高增長(zhǎng)期，這波時(shí)間一直持續(xù)到了2011年，

第二、這種集中調(diào)控，我稱之為“蓄水式”調(diào)控，突然放開(kāi)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控都是“蓄水式”的，連續(xù)幾年的打壓，好不容房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)頹勢(shì)，但是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，突然間就放開(kāi)，這種180度轉(zhuǎn)彎，必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)的暴漲。因?yàn)樵谶@調(diào)控的2-3年內(nèi)，需求聚集的太多，集中釋放后肯定會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，

事實(shí)證明因城施策，一城一策有利于真正穩(wěn)定房地產(chǎn)穩(wěn)定第一、三四線城市的房地產(chǎn)周期明顯滯后于一二線城市。一個(gè)最為明顯的例子就是，三四線城市的房?jī)r(jià)基本從2008年之后到2016年之間上漲的并不多，真正暴漲的時(shí)間段是在2017和2018年，而大多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)間段則是在2011-2016年中間，原因無(wú)他。

就是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)的快慢程度不同，從2011年開(kāi)始是一二線城市開(kāi)始進(jìn)行大力棚改和城中村改造的時(shí)間，而三四線城市則是集中在過(guò)去的兩年，所以，你說(shuō)用一刀切的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)合適嗎？第二、真正穩(wěn)定房地產(chǎn)的最佳手段是減弱房地產(chǎn)的投資屬性。我一直有一個(gè)觀點(diǎn)：任何商品本身的需求不足以支撐其價(jià)格暴漲，房產(chǎn)也不例外，房?jī)r(jià)之所以暴漲的主要原因就是因?yàn)橥顿Y的人太多了，其投資屬性過(guò)重必然導(dǎo)致價(jià)值扭曲。

2017年提出“房住不炒”其實(shí)就是對(duì)于房地產(chǎn)投資屬性的一次全面的減弱，第三、減弱房地產(chǎn)投資屬性除去限購(gòu)、限貸等政策外，寬松適度的貨幣政策也是很重要的。限購(gòu)、限貸等政策說(shuō)到底就是盡量減少投資者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，而真正能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的政策其實(shí)是貨幣政策，2007年很多城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)的主要原因還是因?yàn)檠胄羞M(jìn)行了六次加息、十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的結(jié)果。

銀行貸款才是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，畢竟僅僅貸款這塊就占據(jù)了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的60%以上，綜上，集中調(diào)控的結(jié)果就是容易造成經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而一城一策的結(jié)果則可以相對(duì)的解決這個(gè)矛盾。畢竟地方來(lái)說(shuō)雖然主動(dòng)調(diào)控的意愿不強(qiáng)，但是維持穩(wěn)定上漲還是操作性比較強(qiáng)的，說(shuō)白了，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，只是希望房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定上漲，不出現(xiàn)暴漲。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從一刀切轉(zhuǎn)變到因城施策，你怎么看？你所在的城市會(huì)放松調(diào)控嗎？

以前是以統(tǒng)一調(diào)控的一刀切政策為主，可一旦風(fēng)吹草動(dòng)卻是立刻取消，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了周期性的規(guī)律，從房產(chǎn)暴漲、統(tǒng)一調(diào)控、市場(chǎng)降溫、房產(chǎn)冷卻、政策鼓勵(lì)、銀行優(yōu)惠、首付最低、星星之火、逐步蔓延、熊熊燃燒，再回到降溫的過(guò)程?？扇缃竦囊怀且徊邔?duì)房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)作用發(fā)生了根本性的變化！以前統(tǒng)一調(diào)控具有全國(guó)性意義，不僅要考慮房地產(chǎn)火熱對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，還要考慮中低收入者的購(gòu)買能力、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)購(gòu)買力影響等諸多因素。