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土地增值稅如何分期，土地增值稅分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目公式

來源：整理 時間：2022-12-22 02:54:46 編輯：金融知識 手機(jī)版

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1，土地增值稅分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目公式

一般按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的10%-20%預(yù)繳土地增值稅。
先預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳比例各個地方規(guī)定都不一樣

土地增值稅分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目公式

2，房地產(chǎn)提稅 借待攤費用土地增值稅 貸應(yīng)交稅費土地增值稅 這個分錄

房地產(chǎn)開發(fā)一般要幾年時間，繳納的土地增值稅是要分期攤?cè)敫鱾€開發(fā)期的成本中，所以要先計入“待攤費用”科目（一年以上應(yīng)記入“長期待攤費用”科目）。土地增值稅一般是一次性繳納的。

房地產(chǎn)提稅 借待攤費用土地增值稅 貸應(yīng)交稅費土地增值稅 這個分錄

3，在計算分期分批開發(fā)的土地增值稅時如何確定扣除項目中一次性獲取

答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/section>
可按每期實際占用土地的面積分?jǐn)?。也可按?guī)劃的建筑面積分?jǐn)偂?/section>

在計算分期分批開發(fā)的土地增值稅時如何確定扣除項目中一次性獲取

4，土地增值稅的土地成本按什么原則分?jǐn)傇趦煞N不同的住宅上

國稅發(fā)〔2006〕187號： 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。分?jǐn)偣餐某杀举M用：1.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分?jǐn)偅?.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)偅?.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用；4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法?，F(xiàn)在一般的分?jǐn)偡椒ㄊ前凑战ㄖ娣e法。

5，土地增值稅的納稅期限納稅地點是怎樣規(guī)定的

土地增值稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)合同簽訂之日起7天以內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。如果納稅人經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，難以在每次轉(zhuǎn)讓以后申報繳納土地增值稅，可以按月或者按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在省（自治區(qū)、直轄市和計劃單列市）地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報納稅。納稅人選擇定期申報方式的，應(yīng)當(dāng)向轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報方式確定以后，1年以內(nèi)不得變更。納稅人在項目全部竣工結(jié)算以前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照所在省（自治區(qū)、直轄市）地方稅務(wù)局的規(guī)定預(yù)征稅款，待項目全部竣工、辦理結(jié)算以后清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)和直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r制定。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包括普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算：一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人辦理土地增值稅清算：一、已經(jīng)竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上；或者該比例雖然沒有超過85qo，但是剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的。二、取得銷售（預(yù)售）許可證期滿3年仍然沒有銷售完畢的。三、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但是沒有辦理土地增值稅清算手續(xù)的。四、省級地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。如果納稅人沒有按照規(guī)定繳納土地增值稅或者辦理免稅、減稅手續(xù)，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不能辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)（如土地使用權(quán)登記和過戶手續(xù)，發(fā)放《國有土地使用證》等）。

6，朋友們我想問一下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算怎樣清算呢

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。同時，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄖ陛犑校┒悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。對于符合清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合第二種清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。土地增值稅清算應(yīng)該以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！　。?）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；　?。?）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；　　（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；　　（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；　　(5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計算公式為：　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。
房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定土地增值稅清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前內(nèi)部模擬清算、組建清算小組、核實清算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、設(shè)計不同清算方案、確定是否聘請?zhí)峁╄b證的事務(wù)所、聘請合適的清算事務(wù)所、提交稅務(wù)機(jī)關(guān)清算方案、應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)清算調(diào)整意見、獲得清算結(jié)論，稅金多退少補(bǔ)。如果內(nèi)部人員缺乏相關(guān)經(jīng)驗，最好聘請可信的事務(wù)所?？伤巡┪摹斗科笄逅阃恋卦鲋刀惖陌藗€步驟》看看具體的內(nèi)容。

7，房地產(chǎn)開發(fā)周期從2001年至2009年結(jié)束的土地增值稅怎么清算呢

　　國家稅務(wù)總局有專門的文件。 　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 　　國稅發(fā)〔2006〕187號 　　各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局： 　　為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 　　一、土地增值稅的清算單位 　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 　　二、土地增值稅的清算條件 　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏?，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 　　2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏?，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 　　1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 　　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　　3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 　　4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 　　三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：  　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 　　四、土地增值稅的扣除項目 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；  　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 　　（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 　　五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 　　符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 　　納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： 　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； 　?。ǘ╉椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 　　納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證 　　稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 　　稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 　　七、土地增值稅的核定征收 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 　　（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 　?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 　　八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 　　本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。 　　國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知 　　國稅發(fā)〔2007〕132號 　　各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局： 　　現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》印發(fā)給你們，請你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請及時上報稅務(wù)總局（注冊稅務(wù)師管理中心）。 　　本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行。 　　附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本） 　　2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告） 　　3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告） 　　4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告） 　　5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告） 　　6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表 　　國家稅務(wù)總局 　　二○○七年十二月二十九日
文章TAG：土地增值稅如何分期

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    【問答】 日期：2024-04-22

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    【問答】 日期：2024-04-22

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    【問答】 日期：2024-04-22